今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年4月份，中國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。與2013年同期相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅，4月份比3月份分別回落1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了漲幅收窄的趨勢(shì)。針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，有機(jī)構(gòu)和學(xué)者唱出了“拐點(diǎn)論”、“崩潰論”。此后，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心為備受關(guān)注的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再增添一組數(shù)據(jù)。6月10日，該中心發(fā)布了《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》， 稱“2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，空置住房占用了4.2萬億銀行住房貸款”。那么，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)走到了拐點(diǎn)？未來一段時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將繼續(xù)保持下行趨勢(shì)？帶著這兩個(gè)疑問，我們對(duì)2014年5月份以來的相關(guān)網(wǎng)絡(luò)輿情進(jìn)行了搜集、整理，對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)、專家、學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)、歸納。
對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有“短期周期性調(diào)整”、“拐點(diǎn)或已來到”、“尚未接近拐點(diǎn)”、“不能簡(jiǎn)單看空或看多”四種不同的觀點(diǎn)。
觀點(diǎn)1：短期周期性調(diào)整
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭5月份撰文表示，他反對(duì)近期甚囂塵上的崩盤論。這次我國(guó)樓市的波動(dòng)和調(diào)整，仍屬于短周期性質(zhì)的降溫，而非長(zhǎng)周期性質(zhì)的崩盤。這次調(diào)整的幅度不會(huì)特別大，調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)特別長(zhǎng)。另外，在他看來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市的區(qū)域差異很大，不同城市的調(diào)整時(shí)間和幅度，也存在明顯差異。
無獨(dú)有偶，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室于5月16日舉行的創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立聲稱，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于階段性均衡狀態(tài)，由于城市化遠(yuǎn)未完成，剛需沒有釋放完，房?jī)r(jià)也僅是階段性調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大的趨勢(shì)性下降。
此后，6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的介紹棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)控、空置率等多個(gè)熱點(diǎn)話題進(jìn)行了回應(yīng)。他表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還處于增長(zhǎng)過程中，而增速下降也屬于市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)的過程。他還特別強(qiáng)調(diào)，“增速下降并不等于負(fù)增長(zhǎng)。而且歷史地看，新開工面積、成交量出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，也是因?yàn)槿ツ昵皫讉€(gè)月的基數(shù)過大。過去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場(chǎng)正?，F(xiàn)象”。
IMF副總裁David Lipton 6月5日在北京通告了IMF與中國(guó)政府就第四條款磋商的結(jié)果。指出目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是出現(xiàn)了短期的周期性調(diào)整，長(zhǎng)期來看，私營(yíng)部門房地產(chǎn)建設(shè)、消費(fèi)仍會(huì)復(fù)蘇，市場(chǎng)需求非常大。另外，在Lipton看來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)之前出現(xiàn)了一些過熱的現(xiàn)象，與年度房屋建設(shè)面積相比，存量房面積、空房率均出現(xiàn)上升，而且部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度快于可支配收入增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是有必要的。但是跟其他國(guó)家一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有周期，所以很有可能目前中國(guó)房地產(chǎn)處在一個(gè)從過熱到調(diào)整的周期性階段。
觀點(diǎn)2：拐點(diǎn)或已來到
與上述觀點(diǎn)不同，5月10日，鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》邀請(qǐng)華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席和中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賀鏗、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康以及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚，就中國(guó)“樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)”進(jìn)行了激烈討論。在這次討論中，向松祚表示，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整。
交銀國(guó)際董事總經(jīng)理兼首席策略師洪灝5月14日也撰文表示，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲與中國(guó)貨幣供應(yīng)量密切相關(guān)，貨幣供應(yīng)量走勢(shì)領(lǐng)先約2-3個(gè)季度。此外，在12個(gè)月的滾動(dòng)基礎(chǔ)上，現(xiàn)時(shí)逾60%的新廣義貨幣供應(yīng)量?jī)H流入商品房銷售。有關(guān)比率實(shí)際上已處于歷史最高水平，十分驚人。然而，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點(diǎn)且不易擴(kuò)張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置到商品房銷售，目前市場(chǎng)根本沒有充裕資金進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。因此，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正面臨持續(xù)擠壓、甚至爆破的風(fēng)險(xiǎn)。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧5月20日在《京華時(shí)報(bào)》發(fā)表文章稱，目前，二手住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙下降，新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比指數(shù)也連續(xù)3個(gè)月雙雙回落。一二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均降至2013年以來最低。同時(shí)，前4月商品房銷售面積和銷售額降幅分別達(dá)6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續(xù)擴(kuò)大，4月降幅分別達(dá)到了14.3%和13.9%。進(jìn)入5月份后形勢(shì)更加不樂觀，樓市繼續(xù)低迷，房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，市場(chǎng)觀望情緒繼續(xù)濃重。因此，只要政府這只手不亂摸樓市和房?jī)r(jià)，只要不放水貨幣信貸，預(yù)計(jì)最遲三季度全國(guó)性房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將會(huì)到來。
此后，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室于5月20日舉行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良則表示，今年一月份，全國(guó)商品房銷售額與銷售面積之比下降很快，二月至三月逐漸收窄，從這個(gè)角度，今明兩年可能出現(xiàn)房地產(chǎn)拐點(diǎn)。但與此同時(shí)，他認(rèn)為并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅下降。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁6月12日在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論稱，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給嚴(yán)重過剩，且存在大量空置，短期內(nèi)難以消化，快速擴(kuò)張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種不健康因素都在表明：房地產(chǎn)泡沫正面臨被擠破的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨。
觀點(diǎn)3：尚未接近拐點(diǎn)
在5月10日《一虎一席談》就中國(guó)“樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)”展開的激烈討論中，任志強(qiáng)是少數(shù)的極度樂觀派的代表，他表示，沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要有拐點(diǎn)也是被銀行打拐的。在他看來，要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，從整體數(shù)據(jù)來看，中國(guó)樓市成交金額僅下降了幾個(gè)百分點(diǎn)，因此用局部數(shù)據(jù)來判斷樓市拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的。他還表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少保持在6%時(shí)，樓市并沒有泡沫。
在這次討論中，孟曉蘇也發(fā)表了自己的看法，他認(rèn)為，在各地依然執(zhí)行限購(gòu)的情況下，說中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過剩是一個(gè)笑話。所謂的杭州樓市降價(jià)只是開發(fā)商在搞促銷，在處理尾盤。他同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)明顯，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在為樓市松綁，經(jīng)濟(jì)要救，但樓市不要救，樓市只要松綁就可以了。
與此同時(shí)，在這次討論中，賈康則聲稱，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化水平不足40%，現(xiàn)在正處于方興未艾的狀態(tài)。如果以每年增長(zhǎng)1%計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平發(fā)展到70%還需要30年，未來將有幾億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住，這部分的住房問題需要得到解決。
與上述觀點(diǎn)相似，國(guó)際投行瑞銀集團(tuán)在5月19日發(fā)布的一篇報(bào)告中指出，中國(guó)政府仍有能力和意愿去緩和房地產(chǎn)下行帶來的沖擊，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、放松房地產(chǎn)調(diào)控。因此，基準(zhǔn)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)下滑被限制在可控范圍內(nèi)。
此后，5月28日，察哈爾學(xué)會(huì)研究員、香港天大研究院特約研究員張敬偉在《上海證券報(bào)》發(fā)表評(píng)論稱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體都在調(diào)整，由粗放的高速度低質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入集約的中速度高質(zhì)量增長(zhǎng)，由過分依賴投資轉(zhuǎn)向主要依靠消費(fèi)，由過分依賴出口外需轉(zhuǎn)向主要依靠擴(kuò)大內(nèi)需，商品房投資減速和商品房?jī)r(jià)格適度下行已成這輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的必然選擇。但是他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向是多維度的，各城各地樓市風(fēng)景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房?jī)r(jià)高企，但依然擋不住涌入的人流。這些城市，樓市需求依然旺盛。 二三線城市，情況也各不相同。杭州的房?jī)r(jià)，近年來在二線城市中處于高位，直逼一線城市。經(jīng)過數(shù)年熱炒，存量趨于飽和，亟需擠壓泡沫消化存量，因而房?jī)r(jià)下跌或者個(gè)別開發(fā)商跑路，也是屬于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，還也不能說迎來了拐點(diǎn)時(shí)刻。
中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司新聞發(fā)言人、高級(jí)經(jīng)理文顯堂6月10日在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》撰文稱，在工業(yè)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)從未發(fā)生過崩盤，只有在完成工業(yè)化之后，尤其是城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)才會(huì)有泡沫產(chǎn)生的條件。房?jī)r(jià)大跌、房產(chǎn)崩盤幾乎成為近期社會(huì)輿論的共識(shí)。殊不知，這可能是一場(chǎng)虛張聲勢(shì)的炒作。某一房地產(chǎn)商本來定價(jià)就很高，所謂的降價(jià)也只是價(jià)格虛高的回落；也有的是房地產(chǎn)開發(fā)商在某棟房屋銷售還剩最后幾套時(shí)，為盡早了結(jié)，便降價(jià)賣掉。這些個(gè)案卻被媒體炒作成房?jī)r(jià)大跌已成為席卷整個(gè)中國(guó)的大潮，未免有些言過其實(shí)。他還特別強(qiáng)調(diào)，“中國(guó)現(xiàn)在還處在工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中，房產(chǎn)不具有崩盤的可能性。有人拿日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)比中國(guó)，但中日兩國(guó)不處于同一個(gè)發(fā)展階段，根本沒有可比性”。
觀點(diǎn)4：不能簡(jiǎn)單看空或看多
與上述三種觀點(diǎn)不同，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良6月6日接受新民晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，分化將進(jìn)一步加劇，不能簡(jiǎn)單看空或看多。簡(jiǎn)單看空，就忽視了未來中國(guó)將繼續(xù)保持穩(wěn)定、中速增長(zhǎng)的基本經(jīng)濟(jì)格局，忽略了未來十年我們?nèi)詫⑻幵诿磕暌粋€(gè)百分點(diǎn)農(nóng)村城市化、新型城鎮(zhèn)化一個(gè)億的人口集聚到城市的基本發(fā)展階段。在這個(gè)特定發(fā)展時(shí)期，必然會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)需求。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)提供很大的空間市場(chǎng)。但張玉良同時(shí)表示，也應(yīng)當(dāng)看到市場(chǎng)正呈現(xiàn)諸多新情況、新特點(diǎn)：市場(chǎng)較去年同期大幅下滑，部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降，部分城市供大于求情況嚴(yán)重，也有一些企業(yè)出現(xiàn)困難。流向房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金大幅減少，銀行對(duì)個(gè)人剛需及改善性住房的需求減少貸款供應(yīng)，成為致使銷售下滑的重要因素。
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向的判斷，既有悲觀論者，也有持樂觀看法者，可謂喜憂參半。
悲觀派
銀河證券首席策略分析師孫建波5月9日在《證券時(shí)報(bào)》發(fā)表文章稱，中國(guó)的城市化一直滯后于工業(yè)化，居民住宅建設(shè)全面啟動(dòng)是在1998年住房分配貨幣化改革之后，此前欠賬嚴(yán)重。因?yàn)橐獌斶€此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)最晚到2018年，中國(guó)居民住宅將進(jìn)入總量過剩，屆時(shí)面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房?jī)r(jià)整體崩潰。
對(duì)未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擔(dān)憂的還有國(guó)際投行巴克萊(Barclays)，該行5月14日公布的最新研究報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀情緒正迅速惡化，預(yù)計(jì)目前衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。該行還聲稱，“倘若沒有政府更具實(shí)質(zhì)意義的支持，當(dāng)前中國(guó)樓市供需情況決定了房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降，市場(chǎng)調(diào)整將繼續(xù)”。
樂觀派
與上面的觀點(diǎn)不同，在IMF副總裁David Lipton看來，未來5-15年，中國(guó)整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)需求相當(dāng)大，因?yàn)殡S著收入上升，居民會(huì)有更強(qiáng)的需求搬到更加現(xiàn)代化、條件更好的房屋中，與此同時(shí)也有越來越多的人從農(nóng)村遷移到城市。
張玉良則表示，短期來看，預(yù)計(jì)未來3-4個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)比較嚴(yán)峻的狀態(tài)，外部環(huán)境可能會(huì)發(fā)生一些變化。然而，他認(rèn)為這并不是“救市”，而是中央及各地為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，按照市場(chǎng)化原則有所作為，隨著時(shí)間的推移會(huì)起到一定調(diào)節(jié)作用，因此預(yù)計(jì)今年四季度可能會(huì)好于現(xiàn)在。張玉良甚至還預(yù)判，中長(zhǎng)期來看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間，特別是未來5-8年。
