原標(biāo)題：努力讓人民群眾住上更好的房子（經(jīng)濟(jì)新方位·今年工作怎么干）
習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，人民群眾對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居充滿期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發(fā)展中存在的各種問(wèn)題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“支持剛性和改善性住房需求”“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。
當(dāng)前，如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求？怎樣理解房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式？確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，重點(diǎn)要從哪些方面發(fā)力？記者進(jìn)行了采訪。
優(yōu)供給、穩(wěn)需求、防風(fēng)險(xiǎn)
引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，增加值占GDP比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)維度看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤具有重要意義；從社會(huì)維度看，它關(guān)系人民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定，“一個(gè)穩(wěn)定的、沒(méi)有大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于形成穩(wěn)定的住房預(yù)期，更好提振社會(huì)信心”。
支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，部分城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目……2021年下半年以來(lái)，多部門出臺(tái)稅收、金融等政策，降低居民購(gòu)房成本，支持剛性和改善性住房需求，效果逐步顯現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月上旬，二手房市場(chǎng)的先行指標(biāo)出現(xiàn)明顯回升。
多位受訪專家認(rèn)為，做好今年房地產(chǎn)工作，可以從供給端、需求端等方面更多發(fā)力，進(jìn)一步改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。
優(yōu)供給。“要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化供給主體、供給產(chǎn)品、供給規(guī)模、供給節(jié)奏，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，在優(yōu)供給的同時(shí)，還要提品質(zhì)，推廣住房全生命周期管理理念，不斷提高住房建造和維護(hù)質(zhì)量。
穩(wěn)需求。我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬建議，要因城施策，在“房住不炒”前提下，優(yōu)化部分城市限制性政策，合理釋放住房消費(fèi)潛力；支持個(gè)人住房貸款合理需求，加大住房公積金支持力度，完善以小換大、以舊換新稅收支持政策；結(jié)合落實(shí)生育政策、人才政策等，解決好青年人等住房問(wèn)題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
防風(fēng)險(xiǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。“一頭”抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，做好保交樓工作。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。虞曉芬建議，從中長(zhǎng)期來(lái)看，還要完善項(xiàng)目全生命周期風(fēng)險(xiǎn)排查、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、預(yù)售資金監(jiān)管等機(jī)制。
今年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門依法查處房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域違法違規(guī)行為，營(yíng)造誠(chéng)信守法、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境，讓人民群眾放心購(gòu)房、放心租房。
支持剛性和改善性住房需求
解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題
新時(shí)代十年，我國(guó)住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計(jì)超132億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍；城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。
然而，隨著人口流動(dòng)日益活躍，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市群集聚趨勢(shì)明顯，新市民、青年人“買不起房、租不好房”的問(wèn)題比較突出；加之2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民住房改善性需求也比較旺盛。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。
“新市民、青年人住房需求主要集中在租賃型住房需求和剛需型首套購(gòu)房需求。基于這一點(diǎn)，迫切需在人口凈流入的大城市構(gòu)建保障多層次、產(chǎn)權(quán)多元化的住房供給體系，為新市民、青年人群體打開階梯式、動(dòng)態(tài)化的居住上升通道。”虞曉芬認(rèn)為。
具體而言，公租房在面向住房、收入“雙困難”家庭供應(yīng)的同時(shí)，要繼續(xù)擴(kuò)大覆蓋范圍；以保障性租賃住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快破解項(xiàng)目落地難、用地價(jià)格高等問(wèn)題，讓新市民、青年人租得起、租得好；長(zhǎng)租房市場(chǎng)要在規(guī)范市場(chǎng)和增加有效供給兩方面同時(shí)發(fā)力，能夠提供租賃關(guān)系穩(wěn)定、條件良好、價(jià)格合理、選擇余地大的優(yōu)質(zhì)房源。“十四五”時(shí)期，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。
此外，劉洪玉認(rèn)為，目前對(duì)剛性住房需求的支持和對(duì)投機(jī)炒房的防范，已經(jīng)形成了比較完善的政策體系，對(duì)于改善性住房需求的支持政策，還需進(jìn)一步完善。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)介紹，貝殼研究院2022年第四季度消費(fèi)者置業(yè)信心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來(lái)半年內(nèi)購(gòu)房的比例顯著回升，一線城市從去年三季度開始持續(xù)回升。
將“四好”建設(shè)作為重心
注重質(zhì)的穩(wěn)步提升
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。新發(fā)展模式如何理解？
劉洪玉認(rèn)為，從住房制度角度，過(guò)去是重購(gòu)輕租，新發(fā)展模式則是多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉；從企業(yè)發(fā)展模式角度，過(guò)去是“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，新發(fā)展模式則是“聚焦、穩(wěn)健、專業(yè)”模式；從產(chǎn)品服務(wù)模式角度，過(guò)去是以新區(qū)開發(fā)做增量銷售為主，新發(fā)展模式則是以城市更新優(yōu)存量運(yùn)營(yíng)為先。
“房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)具有高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展特征，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”劉洪玉認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)走過(guò)了30年左右的發(fā)展歷程，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長(zhǎng)的路要走。
虞曉芬認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展，要從追求“量的迅速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅?ldquo;質(zhì)的穩(wěn)步提升”。應(yīng)該將好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)作為重心，調(diào)整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫，從重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)變，從增量開發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉(zhuǎn)變。“‘四好’建設(shè)是對(duì)傳統(tǒng)住房開發(fā)、社區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃理念與城市發(fā)展模式的重構(gòu)，城市更新、老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老地產(chǎn)、大物業(yè)管理等，都是重要方向。”
嚴(yán)榮建議，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，近期重在補(bǔ)短板、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)租房、保障房、城市更新等領(lǐng)域；中期重在優(yōu)機(jī)制、促發(fā)展、提品質(zhì)，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等制度，加大力度推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，提高數(shù)字化、智能化管理水平。
“安居才能樂(lè)業(yè)。我們將牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)、從好小區(qū)到好社區(qū)、從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。