2023年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“前高中低后穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好，在一系列優(yōu)化調(diào)整政策作用下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)一些指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象。
供求關(guān)系發(fā)生重大變化
今年7月召開的中央政治局會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，這是黨中央立足我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷，具有深遠(yuǎn)意義。
我國(guó)住房發(fā)展的主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡，結(jié)構(gòu)性供給不足。城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)一套，房屋新開工、銷售額出現(xiàn)一定回落并進(jìn)入平衡周期，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段必經(jīng)的過(guò)程。從結(jié)構(gòu)上看，居民住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，對(duì)好房子的需求還很旺盛，對(duì)改善居住條件有更高追求。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊發(fā)展空間。同時(shí)，保障性住房供給不足、大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、新市民青年人住房困難等問(wèn)題仍然存在，需加大保障性住房建設(shè)和供給力度。
今年，我國(guó)商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高。前11個(gè)月，全國(guó)一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合計(jì)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)明顯收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛表示，今年前11個(gè)月，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高10個(gè)百分點(diǎn)，部分主要城市二手房成交量占比超50%。二手房交易占比提高，從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響，從長(zhǎng)期因素看則是房地產(chǎn)進(jìn)入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢(shì)。
房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，從增量拉動(dòng)為主，轉(zhuǎn)向增量存量帶動(dòng)并重。二手房交易占比提高，能夠帶動(dòng)家居、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，存量住房運(yùn)營(yíng)能夠帶動(dòng)中介租賃物業(yè)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。
多措并舉防風(fēng)險(xiǎn)促轉(zhuǎn)型
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近日表示，今年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門積極采取措施，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低首付比例和利率、實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、降低二手房買賣中介費(fèi)等政策工具，指導(dǎo)地方因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策穩(wěn)定市場(chǎng)。
各地因城施策，自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制。不少城市還出臺(tái)稅收減免、提高住房公積金貸款額度等措施，多措并舉滿足居民合理住房需求。
穩(wěn)妥化解房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，金融管理部門出臺(tái)一系列支持政策，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。
保交樓的推進(jìn)是化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手，在提振市場(chǎng)信心方面發(fā)揮了重要作用。今年以來(lái)，保交樓項(xiàng)目加快建設(shè)交付。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超268萬(wàn)套，交付率超76%。保交樓還帶動(dòng)了房屋竣工面積明顯增長(zhǎng)，房屋陸續(xù)交付，對(duì)化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
展望2024年住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)工作，倪虹表示，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
倪虹表示，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。
加快規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措。
規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。倪虹介紹，這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。這就要求城市黨委、政府擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，解決好群眾的住房問(wèn)題，尤其是新市民、青年人的住房問(wèn)題。
城中村改造，是解決群眾急、難、愁、盼的問(wèn)題，是重要的民生工程。重點(diǎn)是要消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展和安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是平時(shí)用得著、急時(shí)用得上。
倪虹表示，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型期，未來(lái)持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)支撐。隨著中央各項(xiàng)決策部署的持續(xù)落實(shí)，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，一定能夠推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，讓人民群眾住上更好的房子。