“城市不僅要有高度，更要有溫度。”這是習(xí)近平總書記的殷殷叮囑。
今年11月底，習(xí)近平總書記在上海考察時指出，要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人口進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)。
近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提到，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)等“三大工程”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，啟動新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。
保障性住房建設(shè)體系對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有何重要意義？主要面對哪些人群？配售型保障性住房又有哪些新路子？有何試點？這些都備受關(guān)注。
新一輪保障性住房
有何特點
“保障性住房建設(shè)被納入‘三大工程’，說明保障性住房建設(shè)是當(dāng)前和今后一段時間內(nèi)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一件重要工作，將得到多方政策支持并予以推動。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受中國城市報記者采訪時表示。
他認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，首先要構(gòu)建清晰穩(wěn)定的住房制度模式。“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，租購并舉”作為我國住房制度模式的描述已經(jīng)基本形成共識，但政府如何提供基本保障等還需要進(jìn)一步具體化。所以，此次在優(yōu)化和完善既有住房保障體系的基礎(chǔ)上，形成了住房保障體系的新模式，意義深遠(yuǎn)而重大。
那么，新一輪保障性住房體系與既往體系有何不同？
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人日前表示，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體。現(xiàn)在則將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房則是按保本微利原則配售。
這些保障性住房產(chǎn)品主要面向哪些人群？
劉洪玉進(jìn)一步解讀道，按照新型住房保障體系的制度設(shè)計，公共租賃住房主要面向住房和收入雙貧困的戶籍居民，由政府通過低租金公租房（實物）或租金補(bǔ)貼（現(xiàn)金）的方式提供保障，應(yīng)保盡保。保障性租賃住房主要面向有住房困難的新市民和青年人等新進(jìn)入城市的群體。
配售型保障性住房（保障性產(chǎn)權(quán)住房），則重點面向“兩類群體”：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，另一類是城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等各類人才。有條件的地方可以逐步覆蓋到其他群體。
事實上，早在今年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議已審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，對我國原有的住房保障體系，從保障性住房類型、覆蓋對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和提供方式等方面進(jìn)行了優(yōu)化和完善。這項文件常被業(yè)內(nèi)人士簡稱為“14號文”，甚至有不少聲音認(rèn)為，這是“新一輪房改”要來了的信號。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，此前，特別是在一二線大城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。
“中低收入群體通過政府保障性政策解決居住問題，高收入群體通過純市場通道解決居住問題，這是世界性的通用辦法，已普遍實施多年。多向已有成熟經(jīng)驗的國家和地區(qū)學(xué)習(xí)解決方案，提前做好政策實施準(zhǔn)備，避免走彎路，這是當(dāng)前要考慮的問題。”厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲對中國城市報記者表示。
他認(rèn)為，雙軌制實施之后，房地產(chǎn)可以徹底解除發(fā)展桎梏，讓低收入群體看到了解決問題的希望，市場又能煥發(fā)活力，各方面有利因素得以動員并參與進(jìn)來，對行業(yè)走出困境和長治久安均非常有利。
配售型保障性住房
將封閉管理
“嚴(yán)格封閉管理、不得上市交易”是配售型保障性住房的突出要求。
根據(jù)“14號文”，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。
按照要求，禁止違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。同時，采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，此前已配售的共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策。
中國飯店協(xié)會公寓委員會副理事長、安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO徐早霞認(rèn)為，配售型保障性住房機(jī)制與新加坡的組屋制度有相似之處，未來城市新市民、新青年的住房解決路徑，應(yīng)該是先租房再買保障房，最終買商品房的階梯式路徑。
“配售型保障性住房的售價預(yù)計會低于市場化商品房。對于那些不太愿意租房且手上錢又不多的年輕人來說，配售是一個有效過渡的手段。因為相比市面上的‘老破小’，新建配售型保障性住房在軟硬件上都更勝一籌，能滿足無孩家庭或者只有一個學(xué)齡前孩子的家庭住房需求，解決他們消費升級與支配能力間的矛盾。”徐早霞對中國城市報記者表示。
從實際需求來看，目前配售型和配租型保障性住房的覆蓋人群有部分重疊，為何有人選擇租、有人更傾向買？
“在中國傳統(tǒng)觀念中，租房子住始終有漂泊感，特別是買房對適婚青年來說，意味著確定性。”徐早霞分析，雖然很多年輕人現(xiàn)在也能接受租房結(jié)婚，但買來的房子代表著城市奮斗者的立足之地，是歸屬感和安全感。
中國城市報記者注意到，中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后，目前深圳、南寧、福州等城市已率先在配售型保障性住房的規(guī)劃建設(shè)上有所動作。
11月28日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布的關(guān)于寶安區(qū)[機(jī)場東地區(qū)]法定圖則06—11地塊規(guī)劃調(diào)整的公示中，出現(xiàn)“建設(shè)配售型保障性住房”的字眼。
隨后，11月29日，深圳公共資源交易平臺發(fā)布《龍崗區(qū)寶龍街道等8個保障性住房項目基坑支護(hù)、土石方及樁基礎(chǔ)工程（批量招標(biāo)）》透露，深圳第一批配售型保障性住房總共安排了8個項目。
12月5日，來自廣西壯族自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)保障性住房和城中村改造工作組辦公室的消息顯示，南寧市已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設(shè)住房4000套。從全區(qū)來看，南寧是唯一符合城區(qū)常住人口300萬以上的大城市。
12月19日，國家開發(fā)銀行宣布實現(xiàn)福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發(fā)放1000萬元，標(biāo)志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。據(jù)悉，國家開發(fā)銀行此次向福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，專項用于支持福州新區(qū)濱海新城700套配售型保障性住房建設(shè)。
另據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，目前大部分城市已按要求報送了明年的建設(shè)計劃和建設(shè)項目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項目落實到具體建設(shè)地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。其中上海、濟(jì)南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項目。
不過中國城市報記者在采訪中了解到，對于部分城市來說，配售型保障性住房還是一個新事物。目前，配售型保障性住房申購的具體條件還要看地方政府下一步城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)劃和要求。標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。
一城一策
主要在35個大城市實施
值得注意的是，新一輪保障性住房建設(shè)并不會攤大餅式地在所有城市推進(jìn)。
“14號文”提到，要在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，解決部分群體的住房難問題。保障性住房建設(shè)堅持以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。
“14號文”還提出，具備條件的城市，要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。避免重復(fù)建設(shè)造成浪費。城市人民政府應(yīng)堅持盡力而為、量力而行，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)能力、房地產(chǎn)市場情況和各類困難群體住房需求，區(qū)分輕重緩急，結(jié)合需要與可能，穩(wěn)慎有序推進(jìn)。
按照國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，目前我國城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，這是否意味著保障性住房建設(shè)也是“一城一策”？
劉洪玉表示，保障性住房主要在大城市建設(shè)，其目的是為了滿足居民的基本住房需求，因此必須堅持以需定建，避免盲目推進(jìn)。同時，保障性住房建設(shè)需要政府提供土地、配套、財稅、金融等方面的支持，需要居民有適當(dāng)?shù)闹Ц赌芰σ詫崿F(xiàn)建設(shè)資金的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展等。所以，一定是要“一城一策”、逐步探索、有序推進(jìn)。
“35個城市是非常合理的。”中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林在接受中國城市報記者采訪時說道，在房價較高的城市，租賃需求更旺盛，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)更有前景；在房價較低的城市，買房是一個更有效率的方式。
具體來說，穆林做了個測算，當(dāng)一個城市毛坯房房價達(dá)到10000元/平方米以上，每平方米實用面積租金達(dá)到1元/天以上的水平后，住房租賃產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就顯現(xiàn)出來，成為提高物業(yè)使用效率、提升人民居住水平的有效手段。
針對大城市土地稀缺的問題，中國城市報記者注意到，“14號文”也提到了解決方向，即要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房，并提出在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。
保障性租賃住房如何建
2020年10月，黨的十九屆五中全會首次提出保障性租賃住房；2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策。
穆林表示，保障性租賃住房是現(xiàn)代城市住房租賃的一個分支，主要是指專業(yè)化機(jī)構(gòu)運營、以長期居住用途為主的租賃住房。一般分為服務(wù)式公寓（面向高端群體）、青年公寓、宿舍公寓和老年公寓。
在現(xiàn)代城市住房租賃體系中，分為市場化、政策性兩種租賃住房。從國際經(jīng)驗來看，市場化租賃房占供應(yīng)主體，政策性租賃房也就是保障性租賃住房作為補(bǔ)充，占比5%—20%左右。
對于保障性租賃住房，穆林認(rèn)為在設(shè)計上堅持供給側(cè)改革，以品質(zhì)提升為目標(biāo)、以租賃為用途進(jìn)行專項設(shè)計，擴(kuò)大居住面積，同時要兼顧職住平衡如教育、醫(yī)療、交通等配套，此外還要精裝修、價格優(yōu)惠。
清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚也提到，大規(guī)模建設(shè)這些租賃式的保障性住房要選擇靠近就業(yè)地的市中心地帶，或者是有大運量軌道交通連接的主要樞紐型站點地區(qū)。如果考慮到用地成本，一定要在城市外圍地點來建，就必須要有非常好、大運量的廉價公共交通支持，這樣才能真正解決新市民和年輕人就業(yè)創(chuàng)業(yè)期的住房問題。
此外，支持發(fā)展保障性住房還需要解決目前在具體執(zhí)行過程中市場投資意愿不足的問題，因此應(yīng)該建立中長期貸款金融工具支持體系。因為租賃性住房的成本回收周期一般在15年至20年，在一個短期貸款的模式下，租金很難下降，開發(fā)企業(yè)仍然有盡快回收成本還貸的壓力。
對于保障性租賃住房，“14號文”特別提到，其覆蓋人群主要為符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)人員。
尹稚認(rèn)為，新市民和新青年在保障性住房目標(biāo)人群中占比最大。由于這部分群體屬于時段性困難群體，最好的方式是提供租賃式的保障房，讓他們在收入水平?jīng)]有達(dá)到一定購買力前有一個安身之地，不要讓年輕人為此感到焦慮。但這是一個時段性的補(bǔ)貼，等其收入水平達(dá)到一定程度，需要有退出機(jī)制。
此外針對企業(yè)員工，尹稚表示，對那些愿意拿地給員工蓋福利型住房的企業(yè)也應(yīng)該支持，讓其能以略低于市場的價格為員工提供保障。
今年2月，京東全資控股的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京亦莊新城斥資31億元拿地。5月4日，預(yù)計總投資超60億元的“京東青年城”宣布啟動，將建起近4000套家電、家具齊全，可拎包入住的員工公寓。據(jù)悉，該項目已列入北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的保障性租賃住房房源籌集名單，預(yù)計租金約為市場價的一半。
中國城市報記者從京東方面獲悉，目前該項目正在全力建設(shè)中，最快的部分已實現(xiàn)局部主體結(jié)構(gòu)地上十層施工。此外，位于江蘇省宿遷市的“京東智慧城”三期在今年已投入使用，園區(qū)除建設(shè)一座158米的宿遷第一高樓外，還包含5棟員工公寓，為京東員工提供2929間精裝公寓，以及體育場館和商業(yè)綜合體等配套設(shè)施。
除京東外，國內(nèi)其他大型知名企業(yè)如格力、華為、娃哈哈、鴻星爾克等，也都曾為其員工建設(shè)公寓。
“一張床”溫暖城市建設(shè)者
對于保障性租賃住房，“14號文”特別提到，鼓勵地方在滿足安全要求的前提下，依法依規(guī)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。
針對宿舍型保障性租賃住房，上海目前所倡導(dǎo)的“一張床”模式，或許可以提供一個新思路。
中國城市報記者了解到，在保障性租賃住房方面，上海市目前構(gòu)建了“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系。
其中，“一張床”主要供應(yīng)對象為快遞小哥、家政服務(wù)人員、環(huán)衛(wèi)工人等這樣城市一線務(wù)工人員以及藍(lán)領(lǐng)群體，“一間房”的供應(yīng)對象主要以新就業(yè)大學(xué)生為主，“一套房”則以城鎮(zhèn)有房家庭為主。其中，“一套房”更多是考慮到該群體孩子上學(xué)地點變動、工作崗位變化等產(chǎn)生的新需求，因此臨時性和過渡性特征更明顯，屬于階段性居住需求。
能夠托起整個城市運轉(zhuǎn)的都是城市基層奮斗者。目前，“一張床”產(chǎn)品尤其受保障對象歡迎。2023年上海市住建委積極探索由社會力量參與投資建設(shè)運營、用人單位共享租賃的“新時代城市建設(shè)者管理者之家”，主要面向建設(shè)施工一線工作人員、城市運行維護(hù)人員（環(huán)衛(wèi)、市政、綠化、軌交、物業(yè)等）和市民日常生活服務(wù)提供人員（快遞、家政、醫(yī)護(hù)等）等定向供應(yīng)。
中國城市報記者獲悉，“新時代城市建設(shè)者管理者之家” 在上海全市各區(qū)均有分布，床位月租金控制在500元—1000元。目前已籌措約11000張床位，今年上半年供應(yīng)約7000張。
陳誠是上海市靜安區(qū)的美團(tuán)外賣騎手，他和妻子入住了靜安區(qū)的住房項目，選擇的是大床房間。2021年，陳誠從河南老家來到上海打拼。他被分配到靜安區(qū)的外賣站點后，想在該區(qū)域找月租金1300元左右的房子，但始終未能如愿，最后只得選擇每月2000元左右的合租。
今年初，他經(jīng)朋友推薦得知有“新時代城市建設(shè)者管理者之家”項目，便進(jìn)行了申請，后順利入住。“現(xiàn)在環(huán)境好了，還有專門的電瓶車車位，也不用跟其他室友同住，穩(wěn)定多了。”陳誠告訴中國城市報記者，申請通過后，他讓妻子李殊謹(jǐn)也來到了上海，兩人住在小屋里一同奮斗。
城市的核心是人，而像陳誠這樣的一線建設(shè)者們正是城市的“筑巢人”，城市也理應(yīng)給他們熱情的擁抱。“一張床”的供應(yīng)顯示出了城市海納百川的包容和氣度。
過去十年，徐早霞參與了國內(nèi)多個宿舍型保障性租賃住房的規(guī)劃建設(shè)。她告訴中國城市報記者，“新時代城市建設(shè)者管理者之家”主要以公司為主體進(jìn)行申請，然后再對員工進(jìn)行內(nèi)部安排。
今年，上海已有18個“新時代城市建設(shè)者管理者之家”項目掛牌并投入市場，且部分是針對特定類型的基層人群入住。比如普陀區(qū)的快遞小哥之家，上海全市也有建筑工人之家、環(huán)衛(wèi)之家、醫(yī)護(hù)之家等。
具體在產(chǎn)品設(shè)計上，徐早霞認(rèn)為有三個重點：首先，性價比要高；其次，要符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，符合節(jié)能減排需求；此外，要真正“讀懂”城市建設(shè)者管理者的需求。宿舍型保障性租賃住房只是把居住面積進(jìn)行了濃縮，但并不意味著對其服務(wù)做減配。
她舉例說明，安歆集團(tuán)會在每一間房內(nèi)配備獨立的衛(wèi)生間，同時在一樓大廳設(shè)置如健身房、觀影區(qū)等一些社交場所。另外還有一些剛畢業(yè)但學(xué)歷不高的學(xué)生，由于父母長期在外打工，只能先在服務(wù)性行業(yè)從事第一份工作，但并不代表他們不上進(jìn)。其中許多人都有提升學(xué)歷的目標(biāo)，因此有的宿舍型保障性租賃住房還專門配備了自習(xí)室。而針對快遞小哥、外賣小哥等出行依靠電瓶車的群體，安歆門店也會專門建有充電樁配套。
徐早霞認(rèn)為，“新時代城市建設(shè)者管理者之家”本質(zhì)上是城市治理的一部分。當(dāng)一個人居有定所時，他對于這個城市的歸屬感和社會的認(rèn)同感都會比較高。
“像快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人、建筑工人等從事社會基礎(chǔ)工作的群體，因為工作屬性對通勤時間有著較高要求，往往無力承擔(dān)過高的房租，存在價格錯配。因此，上海市通過盤活存量資產(chǎn)，再交給專業(yè)的運營商負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計和專業(yè)化運營，以提供低門檻、可負(fù)擔(dān)、可監(jiān)管的居住空間。”在具體運營模式上，她提到，建議形成政府定政策、國企參與建設(shè)、運營商做產(chǎn)品規(guī)劃和落地的“鐵三角”模式，這樣就能通過市場化方式，讓整體的投入產(chǎn)出可持續(xù)。