建業(yè)集團的“求助信”意外在網(wǎng)絡上流傳并受到關注，這家占河南本土市場11%份額的房企在汛情與疫情的沖擊下7月慘淡的銷售數(shù)據(jù)，甚至引發(fā)外界對于其償債能力的擔憂。
這封題為《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》的“求助信”稱，“如果建業(yè)被汛情疫情拖累，過不去眼前這個坎，有可能成為全國企業(yè)‘暴雷’和倒下的‘下一個’，其消極反響將是全國性的、極為嚴重的。”
拋開一家房企的個案，在銷售回款對于房企現(xiàn)金流至關重要的當下，今年下半年房企的房子并不太好賣，市場下行似乎已成大勢。
建業(yè)會倒下嗎？
可能會是“下一個”倒下的說法刺激市場神經(jīng)，此前已有藍光發(fā)展這樣的區(qū)域性房企發(fā)生違約事件。9月9日，“求助信”在網(wǎng)絡傳播開后，市場反應強烈，建業(yè)集團旗下四家港股上市公司股價均呈不同幅度下跌，中原建業(yè)暴跌超過10%，建業(yè)地產下跌5.39%，建業(yè)新生活下跌4.2%，筑友智造則下跌2.17%。
網(wǎng)絡截圖
9日晚間，建業(yè)集團召開線上媒體溝通會，總裁王俊出面回應稱，“求助信”內容真實，但困難是暫時的，目前建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務已經(jīng)恢復，正在加速回暖。
“求助信”的背景是今年6月河南省委省政府啟動“萬人助萬企”行動，征求企業(yè)在政府幫扶上的所需所盼。今年7月、8月，受汛情、疫情雙重影響，建業(yè)向政府求助。報告在8月13日遞交，8月15日得到河南省領導批示，認為建業(yè)遇到的問題具有普遍性，政府要認真研究出臺政策，助力復工復產，激發(fā)企業(yè)活力，共度難關。
8月18日，河南省辦公廳印發(fā)《河南省支持企業(yè)加快災后重建恢復生產經(jīng)營十條措施》。政策出臺當天，河南省副省長何金平、文化旅游廳廳長姜繼鼎等還曾調研建業(yè)文旅項目災后恢復重建工作。
盡管“求助信”于一個月之前遞交，而目前多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務已經(jīng)恢復，但“求助信”中尤為引發(fā)外界關注的其實是汛情和疫情造成損失的情況，即“累計各種經(jīng)濟損失逾50億元”。
逾50億元損失中，占比最大的便是銷售及回款減少帶來的損失。“求助信”稱，由于汛情和疫情雙重打擊，正在銷售的300多個項目中，超50個銷售現(xiàn)場已被關閉，7月20日以來，銷售及回款較原計劃減少近30億元。提到所面臨的危機和風險時講到，7月份以來，建業(yè)地產銷售額下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企業(yè)無法按時償還銀行貸款，可能造成違約“失信”。
在房企舉債受到“三道紅線”制約的情況下，銷售及回款是確?，F(xiàn)金流的關鍵，近30億元的落差無疑讓外界對其償債能力有所擔憂。
王俊在媒體會上透露，目前銀行并沒有受到影響，建業(yè)近期有兩筆美元債務需要償還，分別是今年11月到期的4億美元，以及明年8月到期的5億美元，總體規(guī)模可控。建業(yè)準備全部用自有資金償還這兩筆債務，其中首筆債務的資金問題已經(jīng)解決。他特別強調，公司并不存在短期的償債壓力。
有房地產行業(yè)分析師告訴《中國新聞周刊》，2021 年上半年，在“三道紅線”等去杠桿政策的壓力下，建業(yè)地產有意識降低負債，財務結構有所優(yōu)化，用長期債務置換部分短期債務，短期債務壓力所有減小，短期債務規(guī)模由 2020年底的 152 億元減少至今年半年報的85.3 億元，降幅超過40%，現(xiàn)金短債比約為1.9，這與“三道紅線”要求的現(xiàn)金短債比不得超過1的要求尚有相當安全空間。按照今年半年報披露的數(shù)據(jù)，建業(yè)地產踩中“三道紅線”中的一條。
“從去年開始針對房企的定向去杠桿確實對前期使用高杠桿的開發(fā)商造成比較大的沖擊，恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展等房企此前都出現(xiàn)了一些風險事件，但是對于大多數(shù)穩(wěn)健經(jīng)營的房企來講，不太可能因短期波動產生大面積問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。
按照王俊的介紹，目前建業(yè)地產賬面非受限資金150億元，而7月、8月銷售回款分別為35億元、45.2億元。在7月銷售額同比下滑超過30%的情況下，建業(yè)地產公布的未經(jīng)審計8月銷售額顯示，已與去年同期水平持平，達52.55億元。
七成房企業(yè)績下滑
建業(yè)將7月銷售及回款下滑的原因歸結為受到汛情、疫情沖擊，但其實眾多房企7月、8月的銷售額均出現(xiàn)下滑，甚至被視為行情新的“拐點”。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月百強房企銷售操盤金額共計7745.7億元，同比下降20.7%，這已經(jīng)是這一數(shù)據(jù)繼7月以來連續(xù)第二個月同比下跌，7月時降幅達7.6%，而近7成房企8月單月業(yè)績同比降低。
進入2021年下半年，房子似乎更加“難賣”?？硕鹬攸c監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)也顯示，3~5月月均成交面積5200萬平方米，這一數(shù)字比2020年全年月均成交面積高出1000萬平方米，但是6月以來卻逐步回落，7月、8月同比下跌。8月，70個被監(jiān)測城市預計成交規(guī)模3982萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降19%。
這其中自然有信貸政策收緊等調控政策的影響，中原地產首席分析師張大偉統(tǒng)計，僅8月全月，全國各地城市累計已發(fā)布超過68次的房地產調控政策，疊加1~7月的352次，2021年來累計發(fā)布關于房地產調控的政策已經(jīng)突破420次。對比2020年1~8月房地產調控政策的368次，今年以來房地產調控政策發(fā)布次數(shù)全面刷新歷史紀錄。
城市調控政策不斷“打補丁”的典型之一便是徐州。4月初，徐州曾出臺調控政策，建立土拍熔斷機質，但在7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市被住建部約談，8月底徐州又出臺新的調控政策，包括實行地價房價“雙限”制度，市域范圍內嚴格控制土地溢價率，市區(qū)范圍內普通商品住房用地采取“限地價、限房價、提品質”出讓模式，根據(jù)周邊區(qū)域房價確定出讓地塊住宅銷售最高限價。
“樓市轉冷的一個重要背景就是2020年7月，國家明確疫情后寬松政策會退出以后，樓市的緊縮更加明顯，金融政策的限制從房企層面的‘三道紅線’到銀行層面的貸款集中管理，已經(jīng)形成房地產調控長效機制的重要組成部分。”李宇嘉表示，近期監(jiān)管部門發(fā)布數(shù)據(jù)稱，截至7月末，房地產融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”，樓市資金動力無疑出現(xiàn)問題。
市場轉冷的另一個重要標志便是，一些城市甚至開始面臨庫存去化壓力，開發(fā)商資金鏈承壓，開始降價，但這樣的促銷行為亦受到一些城市管控，被視為惡性競爭。
9月9日，株洲市住建局發(fā)文稱，“下架所有涉嫌低價銷售的房源信息”，這被外界稱為“限跌令”。8月以來，已有岳陽、昆明、江陰等多個城市的政府部門或行業(yè)協(xié)會組織出臺類似的文件，如岳陽明確提出，中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得低于備案價格的85%。8月11日，昆明市房地產協(xié)會組織TOP30房企及大型經(jīng)紀公司召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”座談會。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類政策使得大家對于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，房價出現(xiàn)較強下行沖動，折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續(xù)低迷。
“每當市場開始回調，開發(fā)商迫于資金鏈壓力都會降價，但不同開發(fā)商的‘降價底線’是不同的，拿地比較早、面積較大的開發(fā)商可以推出力度很大的促銷政策，因為地價比較低，但是對于在相對高位拿地的開發(fā)商來講想要跟進促銷就比較困難。”李宇嘉認為，“三穩(wěn)”是調控目標，大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預期波動，并將這種漲跌進一步強化。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，昆明、岳陽新建商品住宅價格跌幅分別在6月、7月位列全國首位。
李宇嘉預測，今年四季度整體市場下行的趨勢仍會延續(xù)，但是下滑的幅度或許會減弱，一方面是由于近期貨幣政策有寬松的趨勢，另一方面也是因為房地產調控本就是相機抉擇，“短期內讓房地產市場下滑不是目的，而是要在長期內實現(xiàn)‘穩(wěn)’，并且去除對房地產的依賴性，因此如果短期內出現(xiàn)過快下滑調控政策一定會有所緩和。”
