新政來了怎么辦
今年3月17日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政，明確規(guī)定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，政策即時(shí)生效。
政策突然出臺，且并未留出緩沖期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產(chǎn)生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負(fù)擔(dān)買房費(fèi)用的情況下，買家可要求解除購房合同。合同解除后，賣方應(yīng)退還定金和已付購房款，如果賣方因此產(chǎn)生損失，可要求買方分擔(dān)。其次，如果新政對合同未產(chǎn)生重大影響，則合同繼續(xù)履行，買賣雙方均不得無故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時(shí)，負(fù)有自籌資金的義務(wù)，有的則未約定，如果糾紛發(fā)生，依照合同的既有約定辦理即可。
在現(xiàn)實(shí)情況中，樓市政策的變化確實(shí)給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學(xué)校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起，后者決定買了之后能不能如愿入學(xué)。
4月16日，北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見。隨后，海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策，如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過入學(xué)名額，就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購買的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用，那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策，各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中，很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購房后無法入學(xué)，該怎么辦。
“由于新政剛出，目前還沒接到這類案子，但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽春認(rèn)為。一方面，合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房，在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會(huì)調(diào)整，此時(shí)如果發(fā)生政策改變，如房屋被劃出學(xué)區(qū)，買家就有權(quán)要求退房，其請求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的，但未按約定上不了學(xué)就可以解約，這時(shí)候無論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，都不適用情勢變更，此時(shí)買方解約的話需要追究其違約責(zé)任。
學(xué)區(qū)房“降溫”
中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布，不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學(xué)區(qū)房一定要理性，更要留意可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
所謂單校劃片，是指為一所學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，只要戶口在這個(gè)區(qū)域內(nèi)同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片，是指多個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，簡單來說，就是一個(gè)小區(qū)對應(yīng)多個(gè)學(xué)校，戶口在這個(gè)區(qū)域同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子，入學(xué)時(shí)可以選擇多個(gè)學(xué)校中的其中一所報(bào)名。如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒有超過其計(jì)劃招生數(shù)，則照單全收，如果超過計(jì)劃招生數(shù)，則采用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為，隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。
對于有強(qiáng)烈需求的購房者，胡光建議，要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策，購房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策，留意學(xué)校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開發(fā)商和中介的宣傳；在購房前要摸清各個(gè)學(xué)校對學(xué)位的特別規(guī)定，一般來說，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制，有的則看優(yōu)先入戶時(shí)間。
在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時(shí)確保房屋交易后，所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。
“另外，除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方作出承諾，承諾入學(xué)名額未被占用，沒有案外人戶口。”高紅說，買方可以在房屋買賣合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務(wù)，并保證該戶口有入學(xué)資格，學(xué)位并未被占用；也可以在房屋買賣合同中預(yù)留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。（文中當(dāng)事人均為化名。）
