“幾乎所有房源都有降價，還有部分急用錢的房主在交易時會進(jìn)一步降價，降價幅度可達(dá)50萬元。”北京市海淀區(qū)八一學(xué)校附近的房產(chǎn)中介對媒體記者表示，他進(jìn)一步解釋說，與北京“3·17”新政前相比，附近住宅包括學(xué)區(qū)房每平方米平均降價一兩萬元。對此，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的住宅價格逐漸回歸合理，四季度北京房價或繼續(xù)下降。隨著租購?fù)瑱?quán)的落實，房地產(chǎn)市場將更趨平穩(wěn)。
眾所周知，學(xué)區(qū)房價格是經(jīng)濟(jì)社會生活中非常奇特的一種現(xiàn)象，主要源于教育資源配置的不均衡、不合理、不科學(xué)，源于現(xiàn)行教育制度下家長只能通過學(xué)區(qū)房來解決孩子享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)利?，F(xiàn)實情況是，即便通過學(xué)區(qū)房選擇到了名師較多、資源較好的學(xué)校，是否就能享受了最優(yōu)質(zhì)的教育資源，也是一個問號。因為，在學(xué)校內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)教育資源的配置和安排，也有著很大的自由裁量權(quán)。譬如好的老師、好的班主任，都是非常重要的。不然，縱然進(jìn)入到好學(xué)校。也未必能夠享受到最優(yōu)質(zhì)的教育資源，只是感覺不同而已。
這也意味著，學(xué)區(qū)房價格，實際也是存在很大的泡沫的。那些花了高價購房、卻又沒有享受到最優(yōu)質(zhì)教育資源的家長，實際做了“冤大頭”。而隨著學(xué)區(qū)房價格的下跌，這些沒有真正享受到最優(yōu)質(zhì)教育資源的家長，有可能面臨著雙重?fù)p失，亦即經(jīng)濟(jì)和教育都沒有達(dá)到自己的預(yù)期目的。因為，對絕大多數(shù)家長來說，如果房價貴一點，錢多掏一點，孩子得到了最好的教育，也就忍了。而現(xiàn)在，很有可能是兩頭一頭也沒有撈到，心里的感覺，也就可想而知。
現(xiàn)在的問題是，隨著新政的出臺，以及國家在居民租房方面政策的不斷推出，尤其是“租購?fù)瑱?quán)”在一些地方的試行，會不會讓學(xué)區(qū)房的“稀缺性”得到一定改善，讓學(xué)區(qū)房的市場價值有所降低，確實是很受關(guān)注的問題。而學(xué)區(qū)房是否就此步入到平穩(wěn)下跌、價格回歸理性的軌道，就眼前來看，有這樣的跡象和趨勢。但是，從中長期來看，仍然存在一些不確定性，存在一些難以預(yù)料的因素。
首先，政策能否保持可持續(xù)。應(yīng)當(dāng)說，現(xiàn)行政策對商品房，也包括學(xué)區(qū)房價格的影響是比較大的，尤其是一線城市，均出現(xiàn)了“量跌價降”現(xiàn)象。以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年8月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7712套，環(huán)比上月增加7.7%，整體規(guī)?；境制?，但較2016年同期下滑70%。價格上，北京二手房價也經(jīng)歷了5月份、6月份、7月份連續(xù)3個月的環(huán)比下降，直到8月份才出現(xiàn)與上月持平的現(xiàn)象。而學(xué)區(qū)房基本是二手房，如果政策能夠持續(xù)下去，學(xué)區(qū)房的價格當(dāng)然會運(yùn)行在下跌通道上，而不會出現(xiàn)反彈。這也意味著，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對學(xué)區(qū)房價格的影響是非常重要的。
其二，住房租賃市場能否真正發(fā)展起來?，F(xiàn)行的住房租賃市場，總體上講對房價是沒有多大影響的，是不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的。只有住房租賃市場真正發(fā)展起來，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性才能越來越強(qiáng)。因為，住房的供應(yīng)與需要只是兩條腿，也就注定了只能是踩高蹺，穩(wěn)定性很差，受各種因素影響也很大。如果有住房租賃市場做支撐，房地產(chǎn)市場就會成為三條腿的凳子，平衡性瞬間就會大幅提高。而現(xiàn)在的住房租賃市場，顯然沒有成為一條可用的腿。只有大力發(fā)展住房租賃市場，讓租賃房的比例達(dá)到40%以上，整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性就將大大提高。所以，在接下來的時間里，就看住房租賃市場如何發(fā)展了。一旦租賃市場活躍了，學(xué)區(qū)房也就平靜了。
再者，“租購?fù)瑱?quán)”能否真正實施。住房租賃市場的發(fā)展，除了廣大居民的住房觀念需要轉(zhuǎn)變、租房意識需要增強(qiáng)之外，租房與買房的權(quán)利落差能否得到有效調(diào)整，也很重要。如果租房的權(quán)利能夠與購房的權(quán)利比較接近，廣大居民租房的意識就能慢慢確立，住房觀念就會逐步轉(zhuǎn)變。也只有這樣，許多困擾租房者的矛盾和問題才能得到解決。到時候，就會有更多的人選擇租房。自然，所謂的學(xué)區(qū)房，也就不可能再成為搶手貨?？赡艹霈F(xiàn)的現(xiàn)象是，購買學(xué)區(qū)房與租賃學(xué)區(qū)房的價格都回歸理性，租賃價格出現(xiàn)一定幅度上漲。
當(dāng)然，就學(xué)區(qū)房來說，最核心的問題還在于教育資源的合理配置，在于優(yōu)質(zhì)教育資源不要過度集中。一旦教育資源配置合理、有序、均衡了，所謂的學(xué)區(qū)房也就成了最普通的商品，不可能成為搶手貨。自然，售價也好，租金也罷，都不會再出格。這也意味著，目前出現(xiàn)的學(xué)區(qū)房價格下跌，可能是一種趨勢，但到底是真趨勢還是假趨勢，還存在一定的不確定性。其中，政策的穩(wěn)定性是保障，住房租賃市場能否得到有效發(fā)展是條件，教育改革能否推動教育資源的均衡化，則是關(guān)鍵。只有幾個方面都同步推進(jìn)，都能取得比較好的效果，學(xué)區(qū)房價格也就能夠平穩(wěn)有序、完全回歸理性了。
