近段時(shí)間，部分城市房租上漲較快，其原因既有住房租賃市場供給不平衡的影響，也存在資本大規(guī)模進(jìn)入競相抬高租金等問題，尤其是形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產(chǎn)品蘊(yùn)藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)，需引起關(guān)注。
當(dāng)前，住房租賃市場主要有三類信貸產(chǎn)品：
第一類是商業(yè)銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設(shè)銀行基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、征信等情況，給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款，利率基本為基準(zhǔn)利率。在該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。
第二類是長租公寓托管機(jī)構(gòu)聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)推出的住房租賃信貸產(chǎn)品。租客往往要同時(shí)簽訂兩份合同，即租房合同和貸款合同。在該模式下，貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款一次性付給長租公寓，租客按月向貸款機(jī)構(gòu)還款，房東基本上按月收租。由此，長租公寓托管機(jī)構(gòu)占用房東一部分租金，形成資金池。
第三類則是中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“租金貸”。比如，一些中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)伙同網(wǎng)貸平臺，在未經(jīng)租客同意的情況下，誘騙租客簽訂借貸協(xié)議。租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下，租客并未意識到借款合同的存在。在該模式下，表面上租客按月付租金，實(shí)際上是每月向網(wǎng)貸平臺還貸，還存在中介機(jī)構(gòu)非法侵占他人財(cái)物等隱患。若中介機(jī)構(gòu)將資金挪用，風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。
對于租客來說，規(guī)范的住房租賃信貸產(chǎn)品通過“月付”的形式，能一定程度上減輕租客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；對長租公寓的托管機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)來說，也能為其補(bǔ)充一定的流動(dòng)性資金。但違法的“租金貸”，大大增加了租客的成本。若托管機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題，租賃企業(yè)無法按期向房東付款，房東和租客的權(quán)益都會受影響。近期“爆倉”的杭州鼎家長租公寓就是例證。
當(dāng)前，金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行、消費(fèi)金融公司的個(gè)人貸款在受理調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、受托支付、貸后管理等方面都有嚴(yán)格規(guī)定，對個(gè)人住房貸款還有首付比例等要求。但是，目前尚無對住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定，對中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此，應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)，盡快補(bǔ)齊住房租賃信貸管理短板。下一步，應(yīng)根據(jù)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》等規(guī)定，制定統(tǒng)一的管理細(xì)則，明確從業(yè)機(jī)構(gòu)管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
具體來看，對第一類產(chǎn)品，應(yīng)大力鼓勵(lì)。采取正向激勵(lì)等措施，推動(dòng)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)也應(yīng)做好資金監(jiān)控，防范房東利用住房租賃信貸產(chǎn)品套現(xiàn)。對第二類產(chǎn)品，應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范，如明確借貸條件、申請方式等，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平。同時(shí)，要對沉淀在長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資金實(shí)行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能。對第三類產(chǎn)品應(yīng)嚴(yán)厲打擊。在互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治的框架下，深入開展網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)整治行動(dòng)，大幅度提高違法成本，加大對違法房產(chǎn)中介及網(wǎng)貸平臺的打擊力度。
（作者系中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員）
