【編者按】長租公寓近年來飛速發(fā)展，北京、上海等多個城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場欣欣向榮。據(jù)專家介紹，未來全國將有30%的人通過租賃來實(shí)現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。長租若要更上一層樓，則需在政策上為一些土地松綁，同時配套相應(yīng)的政策和金融服務(wù)，增加企業(yè)信心，解決租客支付能力有限的問題。另外還要兜住底，不讓質(zhì)量“跌跤”，保護(hù)承租人權(quán)益，政府更要建好“跑道”。
在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，機(jī)構(gòu)化租賃的代表——長租公寓由此也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來還應(yīng)朝哪些方面努力，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何更好保障？就這些問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。
問發(fā)展現(xiàn)狀如何
供給明顯增加，發(fā)展空間很大
記者：目前長租公寓進(jìn)入了怎樣的發(fā)展階段？有哪些不同的發(fā)展模式？未來發(fā)展空間還有多大？
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)：經(jīng)過近幾年的探索，我國長租公寓已經(jīng)初步形成一批規(guī)?；瘜I(yè)化的品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，既包括分散式運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)，也包括集中式運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)，特別是這兩年來，包括開發(fā)商、酒店、中介、房地產(chǎn)基金、國有企業(yè)等參與方越來越多，相對來說供給量有明顯增加。
長租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強(qiáng)，租賃市場的有效需求不足。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京市場上90%的租客年齡在21到35歲之間，80%為流動人口，60%為合租，大部分人的月收入在一萬元以下。要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，一定要在產(chǎn)品設(shè)計等方面注重滿足流動人口以床位為主的租房需求、年輕白領(lǐng)以單間合租為主的需求。
需要注意的是，長租公寓在過去一年當(dāng)中有點(diǎn)跳躍式發(fā)展的意味，盡管需求釋放的速度是很固定的。相對而言，保持平衡穩(wěn)定的增長速度，對長租公寓的長遠(yuǎn)發(fā)展更有益處。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：目前，長租公寓的參與方主要包括：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介類企業(yè)、傳統(tǒng)酒店集團(tuán)類、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺類。此外，具備拿地優(yōu)勢的地方國企也將在政策支持下崛起，成為一支不可忽視的力量。
根據(jù)發(fā)展模式不同，住房租賃企業(yè)可以分為兩種：一種是集中式自持租賃企業(yè)，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業(yè)來供應(yīng)租賃住房，這里分為兩種資產(chǎn)獲取渠道，一是一級公開市場拿地建設(shè)租賃住房，二是在整個商辦類物業(yè)庫存過剩的背景下收購或整租商辦類物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住宅；另一種則是分散式托管租賃企業(yè)，主要通過獲取個人出租房源，經(jīng)過裝修和包裝之后再面向市場出租，主要企業(yè)有鏈家自如、我愛我家相寓等。
根據(jù)某些機(jī)構(gòu)測算，目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機(jī)構(gòu)化率分別能達(dá)到30%、80%，我國住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化率還很低。預(yù)計到2020年，住房租賃市場規(guī)?？蓮默F(xiàn)在的1.39萬億元增加至1.7萬億元，發(fā)展空間是足夠大的。如果市場上供應(yīng)更加豐富的租房產(chǎn)品尤其是長租公寓，租房也可以成為一種體面的生活選擇。
與此同時也要看到，短期內(nèi)大量資本涌入這個行業(yè)，可能會致使一些問題的出現(xiàn)，比如可能出現(xiàn)惡性競爭，帶動用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過快但服務(wù)卻跟不上等。對此應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，不能“一窩蜂”，而要在首先保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上加快發(fā)展。
問怎樣擴(kuò)大規(guī)模
推出低價租賃用地，松綁部分政策限制
記者：未來應(yīng)該如何做大長租公寓的供給規(guī)模？政府應(yīng)當(dāng)如何作為？
嚴(yán)躍進(jìn)：過去一年，我國大力推動住房租賃市場，在鼓勵供給和需求方面均出臺了一些新的強(qiáng)有力的措施，逐步破解了一些租賃市場發(fā)展的障礙。
在鼓勵供給方面，不少城市推出大量低價租賃用地（工商業(yè)用地、集體土地），降低拿地成本，提高租賃企業(yè)或主體的投資回報。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開啟了租賃土地供應(yīng)的加速模式。
例如北京，全年成交了約133萬平方米自持住宅面積。若按套均45平方米（目前長租公寓的面積基本在15—75平方米之間）計算，可提供超2.9萬套租賃住房。
當(dāng)前，我國城市中有大量商業(yè)辦公用房或者是以前的工廠集體土地，其實(shí)很適合用于做長租公寓，但由于一些政策限制而無法進(jìn)入租賃市場。未來應(yīng)加快探索，力爭在土地性質(zhì)、房屋屬性等政策上有所突破，為市場提供更大空間。
相比于買賣市場，租賃市場的特征是服務(wù)鏈條長、周期長，而住房租賃REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的模式則可為開發(fā)商和長租公寓經(jīng)營提供退出機(jī)制，解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。下一步我國還應(yīng)加快推進(jìn)住房租賃REITs的試點(diǎn)工作，以增強(qiáng)企業(yè)加大租賃住房投資及房源供給的信心。
楊現(xiàn)領(lǐng)：從全國來看，未來城市人口將有30%通過租賃來解決住有所居的問題，70%左右的人則通過買房來解決。從個別城市來講，特別是一線和個別熱點(diǎn)二線城市，房價比較高、人口凈流入比重比較大，長期來看租金有上漲趨勢，租賃市場發(fā)展?jié)摿蟆Ｎ翌A(yù)計，在一線城市、熱點(diǎn)二線城市中，租房人群的比例大概會分別占到50%左右、40%左右，個別的三線和四線城市在30%左右。
為了有效釋放租賃需求、解決部分人群支付能力有限的問題，未來應(yīng)該推動配套政策的完善發(fā)展。比如，允許職工用公積金支付租金，又如實(shí)行住房租金抵扣個人所得稅政策。再如，通過金融手段，將“押一付三”的支付方式變?yōu)槊吭轮Ц?。只有把這些政策推動起來，市場需求才能更好地跟供給實(shí)現(xiàn)對接。
問租客權(quán)益咋保障
應(yīng)更加注重提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)
記者：從質(zhì)量上看，長租公寓還存在哪些欠缺，租房者的權(quán)益應(yīng)該如何更好保護(hù)？
嚴(yán)躍進(jìn)：前段時間，有媒體曝出某品牌長租公寓甲醛處理不到位、污染超標(biāo)的問題。這暴露了一個問題：部分企業(yè)簡單地以提高租客入住率為導(dǎo)向，而忽略了對居住功能和居住品質(zhì)的把控，甚至產(chǎn)品連最基本的入住條件都難以達(dá)到。
從經(jīng)營長租公寓的企業(yè)來看，未來應(yīng)更好地關(guān)注承租者的三種需求：一是以入住面積為標(biāo)準(zhǔn)的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要對租客的基本人身安全進(jìn)行保障；三是社會福利需求，類似租房辦理居住證和落戶等內(nèi)容。同時，承租者本身應(yīng)該積極取證、積極投訴，若是遇到甲醛超標(biāo)等類似問題，可主動向經(jīng)營企業(yè)投訴及相關(guān)監(jiān)管部門投訴。
更關(guān)鍵的是，當(dāng)前對長租公寓承租者的權(quán)益保護(hù)其實(shí)還沒有特別有效的渠道。政策上雖然有很多表述，但真正落地還是很難，所以應(yīng)當(dāng)盡快建立一個全國性的長租公寓維權(quán)平臺。具體來看，為了加強(qiáng)對承租人權(quán)益的保護(hù)，需要設(shè)置住房出租條件以保證承租人居住環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，限制出租人的合同解除權(quán)；也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規(guī)則、建好“跑道”，對合租標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、用途變更、運(yùn)營企業(yè)主體責(zé)任等予以清晰的界定，讓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范發(fā)展之路。
同時，為更好鼓勵租賃需求，還應(yīng)加快落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，擴(kuò)大承租者享受公共服務(wù)的權(quán)利，有條件的地方步子還可以邁得更大一些。
楊現(xiàn)領(lǐng)：今后，無論是政府還是企業(yè)，在推動長租公寓發(fā)展時都應(yīng)該更加注重標(biāo)準(zhǔn)化的問題。首先，企業(yè)要提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、服務(wù)，形成規(guī)模化和專業(yè)化的力量，給消費(fèi)者提供有品質(zhì)的租住體驗(yàn)，同時滿足可支付的條件。再者，政府也要做政策的標(biāo)準(zhǔn)化，當(dāng)前長租公寓企業(yè)在運(yùn)行過程中遇到的挑戰(zhàn)，主要就是政策和標(biāo)準(zhǔn)的不透明、不規(guī)范，比如消防標(biāo)準(zhǔn)、合租標(biāo)準(zhǔn)等，這些都需要從頂層制度設(shè)計上去變革。
