國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí)，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認(rèn)為，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會(huì)大幅度增加，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而立即同比例大量增加，由此會(huì)造成供需矛盾、教育資源供給緊張。
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施，事實(shí)上就是對(duì)“權(quán)”的限制，“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約。
從另一方面看，“租購?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢(shì)所趨、現(xiàn)實(shí)所需。
“中央提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認(rèn)為，“當(dāng)前我國要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，一個(gè)重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實(shí)處，‘租購?fù)瑱?quán)’勢(shì)必要提上重要的議事日程。”
“過去，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利。再加上購房會(huì)帶來‘財(cái)富效益’，升值空間大，人們就會(huì)更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購房需求越來越旺，房價(jià)容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購房的“獨(dú)木橋”上，“這樣一來，人們買房會(huì)更加理性，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良性發(fā)展。”
租購?fù)瑱?quán)會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎？
目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會(huì)有太大變化
“前幾個(gè)月，全家一到周末，就四處看房、談合同。‘租購?fù)瑱?quán)’的信號(hào)一出來，我們就把買房計(jì)劃擱置起來了。先觀望觀望，看看市場(chǎng)是個(gè)什么走勢(shì)。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學(xué)咋辦？都搶著上好學(xué)校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購?fù)瑱?quán)’能讓房價(jià)有所松動(dòng)。”
同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水？”相關(guān)細(xì)則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn)。
“租購?fù)瑱?quán)”，到底會(huì)給住房市場(chǎng)帶來怎樣的影響？“可能會(huì)給市場(chǎng)帶來短期波動(dòng)，但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨健?ldquo;根據(jù)我們的分析，國內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化。”
“‘租購?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對(duì)市場(chǎng)的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)的需求。”
任興洲認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問題，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面?，F(xiàn)在人口流動(dòng)越來越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動(dòng)起來。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時(shí)，還要做好配套的制度設(shè)計(jì)，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’，加重‘大城市病’。因此，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的，必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排。”
