黨的十九大報告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
與此同時，樓市也呈現(xiàn)出新意——往年常見的“金九銀十”并未如期而至，取而代之的，是熱點(diǎn)城市二手房成交量大幅降低、房價漲幅持續(xù)回落、新增房貸占新增貸款比重不斷回調(diào)。
購的一端，在一系列調(diào)控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機(jī)。展望未來，要讓住房回歸居住本義、讓房地產(chǎn)市場形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，“租購并舉”無疑是十分關(guān)鍵而緊要的一環(huán)。
那么，租購并舉的住房制度應(yīng)如何建立？租賃市場該如何發(fā)展壯大？合理的購房需求又該如何滿足呢？圍繞這些問題，記者近日進(jìn)行了采訪。
為何要租購并舉
“購”的一端過于火熱，“租”的一端過于薄弱，長期“重售輕租”不利于市場的穩(wěn)定健康
最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)——
“購”的一端過于火熱。
前些年，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)房價過快上漲現(xiàn)象，房價收入比越來越高。對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價難以企及，購房的夢想越來越難實(shí)現(xiàn)。
房價過快上漲的背后，既有供給不足、投機(jī)投資者炒作等市場內(nèi)部原因，也有經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化加速、人口加快集聚、流動性過剩等外部原因，但最根本的，仍是供求關(guān)系的緊張——大城市有限的土地與住房資源難以承載加速增長的人口。若無外力相助，矛盾很可能愈發(fā)凸顯——資源越緊張，人們就越買；買家越多，房價也就抬得越高。于是，樓市一熱，就不得不喝“猛藥”、踩“急剎車”。
“租”的一端過于薄弱。
“在我國住房供應(yīng)體系中，租賃市場是一個明顯的短板。”在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲看來，短板表現(xiàn)在多個方面：供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場需求；經(jīng)濟(jì)主體分散化，多以個人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；⒓谢臋C(jī)構(gòu)經(jīng)營者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項(xiàng)”。
“有錢就買，沒錢才租”“買房的都賺錢了，沒買的早晚吃大虧”“能買房絕不租房”……這幾乎成為一些大中城市居民的基本共識。任興洲認(rèn)為，近年來由于一些城市房價高漲，購房家庭獲得很大收益，這種“財富效應(yīng)”引發(fā)了更大程度的購房熱，加之租賃住房供給缺乏、體驗(yàn)不佳的情況普遍存在，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題，加劇了市場供求失衡，促使房價進(jìn)一步上漲。
在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控、遏制投機(jī)性需求的同時，強(qiáng)化租購并舉、推進(jìn)租賃市場發(fā)展，滿足居民多層次的居住需求，無疑有利于穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期，進(jìn)而也有利于住房市場的穩(wěn)定。
強(qiáng)調(diào)健全租賃市場，并非為了打壓人們正常的購房需求。“其首要目的，是消除對住房租賃消費(fèi)的制度性歧視，給居民提供一個可以自由選擇租房還是買房的市場環(huán)境，并借此補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展滯后的短板。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示。
租房短板咋補(bǔ)上
增加供應(yīng)、壯大市場主體以做大規(guī)模；穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強(qiáng)權(quán)益保障以做優(yōu)質(zhì)量
“世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上，目前北上廣深等特大城市已經(jīng)達(dá)到這個水平，而對其他一線城市來說，按照這樣的租住比例，未來還將有20%左右的人進(jìn)入租房市場。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說。
把住房需求導(dǎo)向租房市場，關(guān)鍵在于通過制度設(shè)計(jì)，讓租房更安心更省心、更有尊嚴(yán)、更加體面。去年以來，有關(guān)方面已就發(fā)展租賃市場拿出頂層設(shè)計(jì)方案，從中我們可以預(yù)見其未來成長的大致輪廓：
一方面，要從增加土地供應(yīng)、壯大市場主體等方面著手，做大供給規(guī)模。
——發(fā)揮國企引領(lǐng)帶動作用。
去年，全國首個省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺——廣東建工集團(tuán)旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租、與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源后，再租給特定人群。日前，成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平臺公司。
“國企進(jìn)入租賃市場有其先天優(yōu)勢。”在劉洪玉看來，一來，國企手中有不少閑置資源，如廢舊廠房、閑置房屋、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等，可更新改造后統(tǒng)籌用于租賃；二來，相比民企，國企能夠更少顧及短期利益、更多考慮長期收益，有利于租金和租期的穩(wěn)定。
——多渠道增加供給。
做面包，先要有面粉。目前，國家“鼓勵通過新增用地建設(shè)租賃住房”的號召已得到不少城市響應(yīng)。廣州明確，未來5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，建設(shè)普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，算下來，新增住房中每五套就有一套為租賃住房。8月底，國土部、住建部印發(fā)通知，確定在北京等13個城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。未來，用地緊張的城市建設(shè)租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解。
另一方面，要在穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強(qiáng)權(quán)益保障等方面發(fā)力，做優(yōu)供給質(zhì)量。
比如穩(wěn)定和規(guī)范租賃關(guān)系。在德國，五成以上居民長年租房居住，究其原因，就是租客利益得到了充分保護(hù)——租金受到政府嚴(yán)格管制，房東不得隨意撕毀合同。今年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》問世，對“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規(guī)范和約束，意在讓租客告別種種煩惱。
又如保障租戶權(quán)益，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”。“租房也能落戶”“子女也能就近入學(xué)”……7月以來，廣州、無錫、鄭州、濟(jì)南等地紛紛推出“租購?fù)瑱?quán)”之舉。“現(xiàn)階段就做到‘租購?fù)耆瑱?quán)’不太現(xiàn)實(shí)，但它已被提上了議事日程，是未來的方向所在。”任興洲認(rèn)為，隨著各城市公共服務(wù)供給能力和管理能力的提高，租房者將能平等地享受到更多的公共服務(wù)，租房的吸引力也將增強(qiáng)。
購房需求咋滿足
既要“堵”，也要“疏”，通過加大土地供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)住房等措施滿足多層次需求
限購、限貸、限價、限售、限商……去年“9·30”以來，在調(diào)控措施影響下，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的二手房成交量大幅下降，房價趨于穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)回調(diào)。然而，令人意想不到的是，部分三四線城市卻呈現(xiàn)出市場過熱的跡象。
“現(xiàn)在一些三四線城市，都沒什么外來人口，新房單價居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經(jīng)驗(yàn)不豐富，還在跟風(fēng)買，風(fēng)險挺大，我都為他們擔(dān)心！”一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人如是說。據(jù)他分析，其中原因較為復(fù)雜，有可能是一線和熱點(diǎn)二線城市市場收緊后，需求外溢到了環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域，也可能是三四線城市吸引力的增強(qiáng)激活了回鄉(xiāng)買房的需求。目前，這些城市已經(jīng)及時應(yīng)對，像安徽滁州、江西贛州、河北涿州等地均出臺了限購政策。
調(diào)控范圍的擴(kuò)大，也反映出我國房地產(chǎn)市場中泡沫與風(fēng)險猶存。在任興洲看來，短期內(nèi)特大城市、熱點(diǎn)大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投機(jī)性需求仍有伺機(jī)進(jìn)場炒作的沖動，推動房價上漲的因素尚未完全消除，擠泡沫、防風(fēng)險仍是調(diào)控關(guān)鍵所在，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。而對于政府的嚴(yán)厲調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下，開發(fā)商賣的其實(shí)不是房子，而是地段。政府當(dāng)然可以對新房限價，不限的話，那就是‘奇貨可居’?。?rdquo;有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。
不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作，都不能“誤傷”甚至忽視老百姓的正常購房需求。“擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房是很多人的夢想。強(qiáng)調(diào)租購并舉，也不能把住房所有權(quán)說得一無是處。”劉洪玉表示，一般說來，提高自有自住比例更有利于社會穩(wěn)定，因此發(fā)達(dá)國家普遍傾向于鼓勵居民擁有住房，獲得住房所有權(quán)，房貸利息抵稅就是典型的促進(jìn)住房所有權(quán)的政策。
滿足剛性需求，既要“堵”，也要“疏”。今年以來，各地相繼加大了住宅用地供應(yīng)，其平抑房價的作用將在今后幾年逐步顯現(xiàn)。近期，北京等城市還提出了一個解決供給不足的重要方案——發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，以降低房屋售價。按照北京的設(shè)想，今后分配房源時，非北京市戶籍家庭即“新北京人”的占比應(yīng)不少于30%。專家認(rèn)為，此舉既可降低“夾心層”群體與新增外來人口的購房難度，也能減輕政府建設(shè)保障房的財政壓力，從而調(diào)動購房者的積極性，更好滿足住房剛需。
打造多元化的供應(yīng)體系，是促進(jìn)住房市場健康發(fā)展的必然之舉。正如楊現(xiàn)領(lǐng)所說，一個完善的市場格局應(yīng)該是“三足鼎立”，新房、存量房和租賃住房同時起作用。劉洪玉也認(rèn)為，住房政策要為每一類人群都提供一個對應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道“可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)”。
