在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上?！吨袊鞘懈偁幜Φ?7次報(bào)告（主題報(bào)告）》顯示，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)市場存在價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累，但總體可控。房價(jià)對企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)。
一、住房發(fā)展與穩(wěn)增長存在倒U關(guān)系
在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度來看，結(jié)果顯示，2000年至2013年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上，那么我們是否可以據(jù)此得出房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍很重要這一結(jié)論呢？我們認(rèn)為這可能掩蓋了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的真實(shí)貢獻(xiàn)，特別是沒有考慮房地產(chǎn)對其他行業(yè)的負(fù)向影響，從而導(dǎo)致高估房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。當(dāng)房價(jià)水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)房價(jià)水平過高時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展將不利于經(jīng)濟(jì)增長。因此，有必要全面考察房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長中所扮演的角色。
2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。本報(bào)告基于2010年至2016年中國家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)與2003年至2015年中國285座城市數(shù)據(jù)，綜合利用計(jì)量回歸等方法測算了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價(jià)收入比為9。測算結(jié)果顯示，隨著房價(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房價(jià)收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價(jià)收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。
2018年中國城市房價(jià)正處于正向效應(yīng)超過負(fù)向效應(yīng)的拐點(diǎn)水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價(jià)格來計(jì)算，2018年中國房價(jià)收入比為9.3，剛超過拐點(diǎn)9，這意味著如果未來中國城市房價(jià)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)將超過正向效應(yīng)。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價(jià)收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點(diǎn)，上述城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。對于房價(jià)收入比過高的城市，在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，應(yīng)切實(shí)提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價(jià)，將房價(jià)收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)。
（執(zhí)筆：曹清峰 馬洪福）
二、住房發(fā)展與調(diào)結(jié)構(gòu)存在倒U關(guān)系
近年來，中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化日益明顯。一方面，社會資金和銀行貸款中相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)央行2019年發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，全年增加6.45萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點(diǎn)。另一方面，2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面對國內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)的高回報(bào)以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，投資房地產(chǎn)成為重要的選擇。
房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在著倒U關(guān)系。這種影響的后果顯而易見，首先，企業(yè)最終會在生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資之間權(quán)衡，并將更多資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中，抽空生產(chǎn)性投資和創(chuàng)新性投資，形成配置效應(yīng)。同時，低效率的實(shí)體生產(chǎn)者將會因?yàn)闊o法負(fù)擔(dān)提升的要素成本，逐漸增加房地產(chǎn)投資比重，最終退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)，剩下效率較高生產(chǎn)者留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)，形成篩選效應(yīng)。
本報(bào)告選擇使用2004年至2016年間全國城市房價(jià)和房價(jià)增長速度（分總體房價(jià)和住宅市場房價(jià)）衡量房地產(chǎn)發(fā)展的影響，對應(yīng)年份中不同地區(qū)間以專利轉(zhuǎn)讓數(shù)為代表的創(chuàng)新要素、進(jìn)入退出企業(yè)的全要素生產(chǎn)率、上市公司的多元化經(jīng)營水平等。通過運(yùn)用多種計(jì)量方法分析發(fā)現(xiàn)，隨著房價(jià)上升，產(chǎn)業(yè)存在三種發(fā)展方向，遷移、多元化和升級，三條產(chǎn)業(yè)升級的路徑作用不同，造成總體房價(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的倒U關(guān)系。
實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在微觀層面上，在房價(jià)增速較高的城市，進(jìn)入企業(yè)和留存企業(yè)的生產(chǎn)率都會更高，說明確實(shí)存在篩選效應(yīng)，即“房價(jià)擠出生產(chǎn)”，同時，房價(jià)對于上述公司企業(yè)的生產(chǎn)率和多元化呈現(xiàn)非線性影響，即倒U型曲線關(guān)系，房價(jià)對企業(yè)生產(chǎn)效率和綜合發(fā)展存在拐點(diǎn)。
以全要素生產(chǎn)率為例，通過考察各城市近五年來平均商品房住宅房價(jià)所達(dá)到的水平，發(fā)現(xiàn)大部分城市的房價(jià)增速已突破拐點(diǎn)，很可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。因此，未來的房地產(chǎn)政策應(yīng)在穩(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)上，有選擇地引導(dǎo)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和升級。
由此不難預(yù)估下一步針對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策。首先，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征，合理布局產(chǎn)業(yè)分布。其次，在產(chǎn)業(yè)多元化方面，應(yīng)盡力打造專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集群。最后，應(yīng)打造城市間產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)要素的流通機(jī)制，讓專利、人才、創(chuàng)新企業(yè)能夠自由流轉(zhuǎn)于不同城市之間。經(jīng)過推進(jìn)上述政策，有望將房價(jià)納入市場調(diào)節(jié)要素流動的大格局中，通過房價(jià)促進(jìn)地區(qū)間企業(yè)分工，實(shí)現(xiàn)合理多元化，并最終推動企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。
（執(zhí)筆：李啟航）
三、住房發(fā)展對防風(fēng)險(xiǎn)具有雙重作用
房地產(chǎn)所涉及的風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)市場自身風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)相關(guān)的地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
（一）房地產(chǎn)市場存在價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭
第一，從房價(jià)收入比角度來看，中國主要城市的房價(jià)收入比遠(yuǎn)超主要國際城市水平，出現(xiàn)房價(jià)泡沫跡象。在全球房價(jià)收入比排名前十位的城市中，中國城市占據(jù)8席，在房價(jià)收入比排名前二十位的城市中，中國城市占據(jù)16席，在房價(jià)收入比排名前四十位的城市中，中國城市總共占據(jù)20席。其中，北京、深圳、上海的房價(jià)收入比位居國內(nèi)外主要城市前三位。
第二，從庫存去化周期的角度來看，過高的庫存去化周期問題已經(jīng)得到明顯緩解，但有再次反彈的風(fēng)險(xiǎn)。從2011年開始，中國房地產(chǎn)市場的庫存去化周期不斷上升，房地產(chǎn)庫存去化周期由2011年的9.28個月上升到2015年的20.96個月。之后，伴隨著去庫存政策的落地，中國房地產(chǎn)市場庫存去化周期開始趨于下降，由最高點(diǎn)的20.96個月快速下降到2017年的11.58個月，基本恢復(fù)到合理水平，但2018年的庫存去化周期又有所上升。
第三，房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，不同層級城市房價(jià)分化加劇。2001年，一二三四線城市的房價(jià)收入比分別是9.65、7.42、5.82、5.78，2016年一二三四線城市的房價(jià)收入比分別為16.18、7.13、5.29、4.87。
（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）
（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累，但總體可控
第一，居民部門的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在上升，但尚未出現(xiàn)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。就個人住房貸款余額及其同比增長率而言，從2006年6月至2018年12月份，個人住房貸款余額由21000億元猛增到258000億元，上漲了11倍。但是，與國際水平比較，中國居民部門的負(fù)債比率相對較低，尚未出現(xiàn)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。截至2017年末，在世界主要經(jīng)濟(jì)體中，中國的居民部門杠桿率位居第8，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均值（76.1%）和國際平均值（62.1%）。
第二，企業(yè)部門的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率雖有所下降，但總體較高，不良資產(chǎn)率也在快速上升。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高速擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，一直維持在70%。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不良資產(chǎn)率自2016年以來又再度上升，可能引發(fā)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動負(fù)債比率低于安全標(biāo)準(zhǔn)，極易引發(fā)企業(yè)流動性危機(jī)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均速動比率基本維持在50%到70%之間，特別是在2013年以后，下降幅度較大。與此同時，自2001年開始，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均現(xiàn)金流動負(fù)債比率出現(xiàn)震蕩式下跌。
第三，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也在加速積累，但總體而言，金融風(fēng)險(xiǎn)依然在可控范圍內(nèi)。房地產(chǎn)貸款數(shù)量持續(xù)攀升也對商業(yè)銀行有關(guān)金融指標(biāo)造成了一定的壓力，商業(yè)銀行杠桿率和不良貸款比例持續(xù)上升，但在總體可控范圍內(nèi)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量飆升，商業(yè)銀行杠桿率在近幾年中一直處于上升通道，由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。另外，商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率在經(jīng)歷了一輪下降之后又開始進(jìn)入上漲態(tài)勢，從2011年9月份的0.9%上漲到2018年12月份的1.83%，增長了近一倍。雖然商業(yè)銀行的存貸比、杠桿率和不良貸款率都有所上升，但是商業(yè)銀行的資本充足率基本維持在較高的水平，這說明商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場火熱度上升而升高，但總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
（三）房價(jià)對企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，當(dāng)流動資產(chǎn)大于流動負(fù)債時，企業(yè)流動性是比較安全的，不會出現(xiàn)償債問題，但當(dāng)流動資產(chǎn)小于流動負(fù)債時，企業(yè)就會出現(xiàn)償債問題。通常，一家企業(yè)出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)的流動比臨界點(diǎn)是1，但傳統(tǒng)上流動比的最優(yōu)區(qū)間是1.5-2。與此同時，在國際上，速動比保持在1以上比較合適，但在我國，企業(yè)較好的速動比臨界點(diǎn)為0.9，如果速動比低于0.9，企業(yè)就可能存在較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨蠘?biāo)準(zhǔn)，通過對2016年各省份的流動比和速動比對比，可以發(fā)現(xiàn)遼寧、陜西、黑龍江、河北、云南、甘肅、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、山西、青海等省份企業(yè)的流動比低于1，存在較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。與此同時，上海、福建、廣東、湖南、河南、北京、江蘇、浙江等省份企業(yè)速動比大于0.9，具有較好的流動性。
房價(jià)對企業(yè)流動性的影響則包括擠入和擠出兩種效應(yīng)，房價(jià)與企業(yè)流動比呈現(xiàn)U型關(guān)系，其拐點(diǎn)處的房價(jià)水平為13359元/平方米，當(dāng)房價(jià)低于13359元/平方米時，房價(jià)的擠出效應(yīng)要大于擠入效應(yīng)，而當(dāng)房價(jià)高于13359元/平方米時，房價(jià)的擠入效應(yīng)則要大于擠出效應(yīng)。
（執(zhí)筆：倪鵬飛 沈 立 龔維進(jìn) 蔣 震）
四、住房保障極大改善民生福祉
安居樂業(yè)是最大的民生，中低收入群體是民生保障的重點(diǎn)，住房保障是民生的重要基礎(chǔ)和組成部分。黨的十八大以來，住房保障在惠及民生方面作出了重要的創(chuàng)新探索，取得了舉世矚目的成就。
（一）創(chuàng)新探索住房保障惠及居住民生的多種途徑
第一，通過公共財(cái)政大力支持以及開發(fā)性金融、PPP項(xiàng)目、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）產(chǎn)品創(chuàng)新解決資金問題，開展大規(guī)模的棚戶區(qū)改造。
第二，共有產(chǎn)權(quán)房制度的發(fā)展可以滿足先租后售、先買部分產(chǎn)權(quán)后租、先買后住等多元化需求，北京等6城市試點(diǎn)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度。
第三，通過“公廉并軌”運(yùn)行，健全公共租賃住房分配管理制度，試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系，促進(jìn)公共租賃房制度建設(shè)。
（數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、Wind、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站）
（二）住房保障惠及民生取得巨大成效
第一，城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴(kuò)大。截至2005年底全國僅有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，截至2015年底全國累計(jì)用實(shí)物方式解決了近4300萬戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，2017年底公共租賃住房在保家庭1658.26萬戶、涉及4100多萬城鎮(zhèn)中低收入住房困難群眾。2008年至2017年，累計(jì)有9000多萬戶城鎮(zhèn)家庭通過實(shí)物分配、貨幣化補(bǔ)貼等方式獲得住房保障。2011年至2017年，全國累計(jì)建設(shè)公共租賃住房1299萬套。
第二，建成5000萬套保障性住房，1.5億低收入人口的住房得到解決。2008年至2017年，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房6445萬套以上，基本建成4901萬套以上，2011年至2018年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)總共完成投資11.57萬億元。
第三，大規(guī)模的保障性住房和棚戶區(qū)改造擴(kuò)大了內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。如此大規(guī)模的工程帶動了經(jīng)濟(jì)增長，平均每年提供900萬個以上就業(yè)崗位。以棚戶區(qū)改造為例，2013年以來，棚改完成投資7萬多億元，有力帶動了建材、裝修、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，棚改及相關(guān)產(chǎn)業(yè)總投資超過15萬億元。
（三）住房保障惠及住房民生應(yīng)覆蓋更多的階層和群體
第一，農(nóng)民工、新市民住房支持和住房保障應(yīng)該成為惠及民生的重點(diǎn)。2018年，農(nóng)民工數(shù)量達(dá)到2.8億，但農(nóng)民工的住房條件和環(huán)境極其惡劣，給農(nóng)民工的生活帶來了很多的問題，影響了國家的發(fā)展。但是，多數(shù)地區(qū)還沒有真正將農(nóng)民工納入住房保障體系范圍，讓他們分享發(fā)展的成果和紅利，未來應(yīng)將住房惠及民生的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向農(nóng)民工、新市民。
第二，各地積極探索解決人才安居樂業(yè)的住房民生問題。中國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時代，驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素更多依賴于人才紅利的釋放，住房保障制度由“?；?rdquo;向“促發(fā)展”轉(zhuǎn)變。應(yīng)鼓勵各地積極探索各類優(yōu)秀人才住房困難問題的解決模式、方法和措施。
（執(zhí)筆：姜雪梅）
